ید مستاجر و خلع ید مستاجر چیست ؟

زمانی که یک شخص ملکی را اجاره می کند و طی یک قرارداد اجاره نامه ملک را از موجر دریافت می کند که این ملک می تواند مسکونی، تجاری و یا اداری و … باشد دارای یک ید امانی می شود. یعنی ید مستاجر ، ید امانی است و ید ضامن نمی باشد. طبق قراردادی که در بین موجر و مستاجر تنظیم شده است، مستاجر می تواند به اذن موجر از ملک و تصرفات دیگر استفاده کند. در ادامه ی مطلب به برخی از مواردی که در ضمیمه ید مستاجر قرار می گیرد را بررسی میکنیم…

ید مستاجر چیست؟

ید مستاجر به زبان ساده همان وظایفی است که به مستاجر داده می شود که در ازای تصرفاتی که به وی داده می شود باید عمل کند. ید مستاجر ید امانی است و تمامی متعلقاتی که به او داده می شود به صورت امانی می باشد. 

زمانی که از یک وکیل دادگستری سوال شد که وقتی کسی ملکی را اجاره می‌کند آیا نسبت به آن امین است و ید امانی دارد؟ گفت: پاسخ سوال مطرح شده وفق ماده ۴۹۳ قانون مدنی مثبت است و با انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر که مالک منافع می‌شود، نسبت به ملک مورد اجاره امین محسوب و ید امانی دارد. پس می توان با استناد بر قانون مدنی ۴۹۳ گفت ید مستاجر در زمانی که مستاجر یک ملک را با پرداخت مبالغی شامل عین مستاجره می شود، ید امانی دارد و بخاطر مواردی که به وی به صورت امانی اجاره داده باید به طور کامل از آن مراقب شود زیرا یک مال امانی است.

علاوه بر اینکه مستاجر بار مسئولیت‌های یک شخص امین برای حفظ و نگهداری متعارف ملکی که به او اجاره داده شده را به دوش می‌کشد باید چنانچه عین مستأجره بدون تقصیر وی اعم از تعدی و تفریط، ناقص یا تلف شود هیچ‌گونه مسئولیتی متوجه مستأجر، نیست مانند اینکه ملک مورد اجاره بر اثر ریزش ساختمانی که در مجاورت آن قرار دارد، تخریب شود یا در اثر استفاده از مصالح نامرغوب در ساخت ملک، عیب و نقصی در ساختمان حادث شود در این موارد مستاجر دیگر مسئولیتی را از بابت ملک اجاره داده شده نداد. در این وضع نمی‌توان از مستاجر تقاضای خسارت کرد.

خلع ید مستاجر چیست ؟

زمانی که شخصی مالک یک مال غیرمنقول یعنی مال که غیرقابل نقل و انتقال مانند خانه و مغازه است، دعوایی را  در دادگاه با مضمون خلع ید مطرح می کند به این علت که شخصی به طور غیرقانونی مال غیر منقول را که می تواند اعم از مغازه یا خانه و زمین باشد را به تصرف خود درآورده است و مالک در محکمه قضایی خواهان بیرون انداختن آن متصرف غیرقانونی است.

در مورد خلع ید مستاجر نیز می توان گفت که مستاجر در حالی که قراردادی بین او و موجر نیست همچنان ملک را تخلیه نکرده و موجر می تواند در این جا از مستاجر از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه شکایت های لازم را انجام دهد.

تفاوت خلع ید مستاجر یا تخلیه ید چیست؟

تفاوتی که در بین این دو مورد وجود دارد به قراردادی که بین مالک و متصرف بر می گردد. زمانی که قراردادی بین مالک و متصرف وجود داشته باشد و بدلیل انجام اقدامات غیر قانونی مالک درخواست تخلیه ی متصرف را می کنند به این اقدام تخلیه ید می گویند. زمانی نیز ممکن است هیچ قراردادی بین متصرف و مالک وجود نداشته باشد. برای مثال تصور کنید کسی ده سال به مسافرت رفته باشد و پس از برگشت به خانه متوجه شود که همسایه او ملک وی را تصرف کرده و پس از درخواست تخلیه ملک، آن را تخلیه  نکند.

مسئولیت های مستاجر پس از اجاره ملک چیست؟

مستاجر موظف است در مدت زمانی که اجاره نامه اش اعتبار دارد بسته به مسئولیت هایی که به او داده شده است، یک سری نکات و مواردی که گفته شده را رعایت کند.

زمانی که موجر در زمان عقد قرار داد شرایط خود را بیان می کند و شرایطی که به طور پیش فرض بر عهده ی مستاجر هست به گردن او واگذار می شود و موجر به دلیل قرار دادن ملک در اختیار مستاجر او را ید متصرف امانی می کند. 

زمانی که تنها ملک در اختیار مستاجر قرار گرفته باشد، هر آسیبی که از طرف مستاجر به ملک وارد می شود ( آسیب های طبیعی و آسیب های ناشی از مواردی که به دست مستاجر صورت نگرفته شامل مسئولیت های مستاجر نمی باشد ) زمانی که مورد اجاره با وسایل و با اصطلاح مبله اجاره داده شده باشد این امر تاثیری در حکم حقوقی ندارد و ید مستاجر هم‌چنان امانی است زیرا ملک با وسایل متعلقه در اختیار مستاجر قرار می گیرد، مگر این‌که شرط ضمان در قرارداد اجاره باشد. در مورد اجاره با وسایل موضوعی که می‌تواند ذمه را مشغول سازد استهلاک و کسر قیمت از وسایل در اثر استفاده مستاجر است.

با توجه به ماده ۱۰ قانون مدنی، موضوعی که در مورد مسئولیت ها و وظایف مستاجر مورد توجه است این است که اصل را بر صحت و لازم‌الاجرا بودن قراردادهای خصوصی بین اشخاص قرار می دهند مگر این که توافق بین موجر و مستاجر بر خلاف مقررات آمده باشد. 

در زمینه ی مشکلاتی که در زمینه ی مالی اتفاق می افتد، اصل بر تکمیلی و تفسیری بودن مقررات است و اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که مستاجر ضامن هر عیب و نقصی است که در آینده در ملک بوجود می آید اگر چه ناشی از اعمال وی نباشد این توافق بین موجر و مستاجر در امر مالی لازم‌الاجرا و نافذ بنظر می‌رسد همانطوریکه قانون‌گذار در عقد عاریه در قانون مدنی در ماده ۶۴۲ ذکر کرده است که اگر بر مستعیر(عاریه گیرنده) شرط ضمان شده باشد مسئول هر کسر و نقصانی خواهد بود اگر چه مربوط به عمل او نباشد از وحدت ملاک این ماده می‌توان نتیجه گرفت که در سایر عقود نیز شرط ضمان نافذ است.

ید مستاجر با توجه به مسئولیت هایی که به او متحمل می شود رابطه ی متقابل و همینطور مستقیم دارد و می توان گفت تمامی حقوق مستاجر را در این بخش می توان پاسخ داد. دعوی خلع ید مستاجر نیز یکی از موارد پر تکراری است که در دادگاه ها و شورا های حل اختلاف اتفاق می افتد. تا به حال برای شما نیز دعوی خلع ید  را داشته اید؟