مستاجر خانه را خالی نمی کند ، چه کنیم؟

مستاجر خانه را خالی نمی کند: در بسیاری از شکایاتی که توسط موجر بر علیه مستاجر صورت میگیرد به این علت است که موجر خانه را تخلیه نمی کند و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر به یک مسئله ای برای موجر تبدیل می شود که قانون در اینجا برای موجر راهکار هایی را قرار داده است. در این مطلب از ملک وی به شما عزیزان آموزش می دهیم که چگونه مستاجر را از خانه بلند کنید.

مستاجر خانه را خالی نمی کند، چه کنیم؟

قرارداد هایی که با عنوان اجاره نامه بین مستاجر و موجر یا همان مالک ملک بسته می شود دارای مدت اعتبار هستند که در آن مدت مستاجر می تواند در آن ملک مذکور سکونت داشته باشد. در صورتی که قرارداد اجاره نامه دارای تاریخ نباشد، یعنی دارای زمان مشخص شده جهت تخلیه و … نیست دارای اعتبار نمی باشد و اجاره نامه ای معتبر است که دارای تاریخ باشد. 

در بسیاری از موارد دیده شده که مستاجر از قوانینی که در اجاره نامه گذاشته شده است تخطی می کند و در تاریخ تعیین شده ملک را تخلیه نمی کند. عمده دلیلی که مستاجرین به دلیل آن ملک را تخلیه نمی کنند و با آسودگی خاطر به دنبال محل جدید برای خود نیستند به دلیل شلوغی دادگاه است و مستاجرین یاد گرفته اند که از این شلوغی و طولانی بودن رسیدگی به پرونده ها سوء استفاده کنند و ملک را دیر تر تخلیه کنند.

اگر چه مستاجرین عادت کرده اند که از این شلوغی دادگاه ها به دلیل شرایط کشور مان استفاده کنند، اما قانون های جدیدی وضع شده تا مالک بتواند از آن طریق سریع تر شکایت خود را انجام داده و در زمان کوتاه تری حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند.

چگونه می توان درخواست تخلیه مستاجر را داد؟

در صورتی می توان حکم  و یا دستور تخلیه مستاجر را دریافت کرد که مستاجر بر خلاف مفادی که در قرارداد آمده عمل کند. برخی از مواردی که می تواند یک توجیه قانونی برای گرفتن حکم تخلیه باشد مواردی ست که در ادامه مطلب برایتان آورده ایم:

حکم تخلیه قوانینی است که روابط بین موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ در این مورد نوشته شده است. چنانچه زمان انعقاد قرارداد مربوط به قبل از سال ۷۶ باشد، قوانین سال ۵۶ اجرا می‌شود ( که در ادامه مطلب موارد مرتبط با آن را برایتان آورده ایم ) و در صورت عقد قرارداد در سال‌های بعد از ۷۶، قوانین جدید بر آن اعمال خواهد شد که این قوانین نسبتا با یک دیگر مشابه می باشند. این ضوابط برای املاک تجاری نوشته شده و در ملک مسکونی کاربرد ندارد. قوانین منعقد شده در سال ۱۳۵۶ برای درخواست تخلیه شامل موارد زیر هستند:

• در صورتی‌که عین مستاجره برای کسب و پیشه و درآمدزایی مستاجر به دیگری تحت عنوان وکالت یا نمایندگی اجاره داده شود. 
• چنانچه ملک، کاربرد مسکونی داشته باشد و مالک با انقضای آن برای سکونت شخصی، نیاز پیدا کند. 
• ملک در معرض تخریب بوده و تعمیر آن امکان‌پذیر نباشد. 
• اگر حق فسخ قرارداد در انتقال قطعی شرط شده باشد؛ مشروط به این که که مالک بخواهد از ملک مسکونی برای سکونت خود، اولاد و پدر و مادرش استفاده کند، در این صورت چنانجه خریدار تا سه ماه پس از عقد قرارداد و زمان تخلیه ملک جهت تخلیه مراجعه نکند، حکم تخلیه تا زمان پایان قرارداد اجاره پذیرفته نخواهد شد. 
• مستاجر در پرداخت اجاره تاخیر داشته باشد. اگر مستاجر بدون داشتن حق انتقال، قسمتی یا تمام محل سکونت را به‌دیگری واگذار کند.

اما اگر قرارداد ها پس از سال ۷۶ نوشته شده باشند، قوانین ذیل حاکم بر آن ها خواهد بود:

• اگر مدت زمان اجاره تمام شده و مستاجر راضی به ترک ملک در زمان مقرر نباشد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه را از محاکم قضایی بخواهد. 
• براساس ماده ۴۸۷ قانون مجازات اسلامی در صورتی‌که مستاجر نسبت به اصل مستاجره تعدی و تفریظ داشته باشد، به‌جز شرایطی که در قرارداد ذکر و توافق شده، درخواست تخلیه صادر خواهد شد. 
• چنانچه براساس ماده ۴۹۲ قانون، مستاجره بیش از حوزه توافقات استعمال کند و این اجازه به‌حکم قرارداد و توافق به‌او داده نشده باشد. 
• عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر که به‌موجب آن موجر می‌تواند از دفترخانه یا اداره ثبت، صدور اجراییه حکم تخلیه را دریافت و براساس آن اجاره بها را خواستار شود.

برای اجرای هر کدام از قوانینی که در برای سال قبل ۷۶ و یا بعد ۷۶ وضع شده است شما باید شرایط شکلی قرارداد را رعایت کرده باشید یعنی امضای دو نفر شاهد در ذیل قرارداد وجود داشته باشد. در صورتی که موارد مهم ترتیب یک قرارداد را رعایت کرده باشید می‌توانید از شوراهای حل اختلاف درخواست دستور تخلیه ملک را تقاضا کنید.

اگر قرارداد رسمی نباشد چگونه حکم تخلیه مستاجر بگیریم؟

قرارداد عادی یا قرارداد رسمی به قرارداد اجاره نامه ای گفته می شود که در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده است. مشکلی ندارد که قرارداد شما در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده است یا نه، شما می توانید بر اساس قوانینی که بهتان گفته شد از شورای حل اختلاف منطقه ی خود درخواست حکم تخلیه مستاجر را بخواهید که اهدای این حکم حدودا دو هفته زمان می برد.

مزایای تنظیم قرارداد رسمی در تخلیه مستاجر :

قرارداد های رسمی اجاره نامه به قرار داد هایی گفته می شود که در دفتر رسمی تنظیم شده اند. این قرارداد ها در زمان تخلیه مستاجر دارای مزایایی هستند. مزایای اجاره‌ نامه رسمی‌ که در دفتر اسناد رسمی‌ به ثبت می‌رسد شامل: 

• قرارداد های رسمی قابل استناد و از نظر تاریخ سند رسمی دارای اعتبار هستند.
• این اجاره‌نامه‌ها لازم‌الاجرا می باشند. مثلا اگر مستاجر در موعد تعیین شده در اجاره‌نامه ملک مورد اجاره را تخلیه نکند یا در موعد مقرر در اجاره‌نامه اجاره‌بها را پرداخت نکند یا به طور کلی از تمامی قوانینی که در زمان تنظیم قرارداد وضع شده تخطی کند، موجر می‌تواند به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره مراجعه کند و تقاضای صدور اجرائیه کند و دفترخانه نیز اجرائیه را صادر و به دایره اجرای ثبت ارسال می‌کند که این پروسه نسبت به مراجعه به شورای حل اختلاف بسیار کوتاه تر می باشد. این پروسه با یک بار مراجعه مالک به دفترخانه حداکثر ظرف ۴۸ساعت اداری، در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود و اداره اجرا نیز مفاد سند را اجرا می‌کند و ملک را تخلیه یا اجاره بها را از مستاجر وصول می‌کند.
• اجاره‌نامه‌های رسمی قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمی‎گیرند و می توان به طور کامل به آنها استناد کرد.
• غیرقابل انکار و تردید هستند و می‎توان در دادگاه به آن‌ها استناد و اثبات کرد. 
• بزرگترین مزیت تنظیم اجاره‌نامه‌ رسمی، احقاق حق مالک در کوتاه ‌ترین مدت با ضریب اطمینان بالا است و با توجه به اینکه در تنظیم اجاره‌نامه همه موارد از جمله شرایط دو طرفه، حق کسب و پیشه و تجارت، نوع کسب و کار واگذاری به غیر، مشخص و ذکر می‌‌شود، جایی برای تکذیب یا رد وجود نخواهد داشت.

چه ارگانی باید به شکایت های حاکی از تخلیه مستاجر رسیدگی کند؟

در صورتی که شکایت از مستاجر در مورد ملک های مسکونی باشد مسئول رسیدگی با این نوع شکایات شورای حل اختلاف می باشد. در صورتی که این قرارداد اجاره مسکونی مربوط به دوایر، سازمان ها و نهادهای دولتی باشد، رسیدگی به آن از عهده شورای حل اختلاف خارج است و دادگاه وظیفه رسیدگی به آن را برعهده دارد.

قرارداد هایی که با عنوان اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود.

مستاجر خانه را خالی نمی کند و مسائلی که مربوط به تخلیه مستاجر است در صورتی که قرارداد ها به صورت رسمی در دفاتر رسمی تنظیم شده باشند بسیار راحت است و می توان بدون دردسر حکم تخلیه مستاجر را دریافت کرد.

 

شما چه تجربه ای از تخلیه مستاجر دارید؟ آیا می توان بدون دردسر با مراجعه به سازمان های ذی ربط حکم تخلیه را دریافت کرد؟