خرید ملکی که مستاجر دارد ، یک سری نکات ریز و درشت دارد که هم خریدار ملک و هم فروشنده ملک باید از آن ها خبر داشته باشند. خانه هایی که با وجود اینکه برای فروش گذاشته شده اند، مستاجر دارند چگونه می توانند خانه را بفروشند و تکلیف مستاجر پس از فروش خانه چه خواهد بود؟ در ادامه همراه ملک وِی باشید که به شما عزیزان خواهیم گفت چگونه همچین مسئله ای را حل کنید.
خرید ملکی که مستاجر دارد
خرید ملکی که مستاجر دارد ممکن است؟
بله این امکان وجود دارد که مالک خانه ای بخواهد ملک خود را بفروشد در حالی که خانه به طور کامل یا بخشی از آن در دست مستاجر است. در این معامله ای که صورت خواهد گرفت دردسر های زیادی به سر مستاجر می آید که البته این دردسر ها شامل فروشنده و خریدار نیز می شود. بهتر است برای انجام این کار به صورت قانونی عمل کنید تا دچار مشکلات بیشتری نشوید. به طور قانونی خرید و فروش خانه ای که مستاجر دارد بلا مانع است و خریدار خانه باید از وجود مستاجر اطلاع داشته باشد.
عقد اجاره چیست؟
عقد اجاره عقدی ست که به موجب آن مستأجر، در برابر ملک یا مالی که به موجر میدهد، برای مدت معین مالک منافع عین مستأجره میشود. یعنی همان سلطه و اختیار استفاده مالک را از عین مورد اجاره دارد. بنابراین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت میباشد. به کسی که ملکی را به اجاره می سپارد موجر و به کسی که ملکی را برای خود اجاره میکند و برای سکونت یا هر عمل دیگری بهایی را در قبال ملکی می پردازد مستاجر می گویند. مستاجر در یک عقد مستاجر ، مالک منافع عین مستاجره می شود.
قانون خرید ملکی که مستاجر دارد :
طبق ماده ۴٩٨ قانون مدنی :
اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد. یعنی در هنگام نوشتن قرارداد شرط کرده باشد که هنگام فروش مستاجر باید خانه را خالی کند .
طبق این تعریف ماده فوق استنباط میشود، مالک (موجر) میتواند هر زمان که بخواهد ملک خود را بفروشد و مستاجر نمی تواند مانع او شود و اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت فروش ملک، قرارداد اجاره فسخ می گردد در اینصورت مستاجر موظف است که فورا نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید و نمی تواند معترض باشد.
تکلیف مستاجر پس از فروش ملک اجاره شده چیست؟
زمانی که ملکی که مستاجر دارد به فروش می رود مستاجر دچار نگرانی ها و استرس های زیادی می شود که به دلیل عدم وجود ثبات در معامله ی ایشان است. مستاجر نیز نمی تواند شکایتی به معامله ی صورت گرفته بکند. اما در صورتی که مالک جدید ملک ، رضایت داشته باشد، مستاجر می تواند در آن ملک بماند و با وجود مالک جدید قراردادی جدید را ببندند. در این صورت ممکن است مستاجر بتواند مالک جدید را برای کسب امتیاز های بیشتر قانع کند.
مالک می تواند عمل تخلیه مستاجر را انجام دهد؟
بله، مالک جدید می تواند پس از خرید ملک اخطاریه تخلیه ی ملک را به مستاجر ارسال کند. در صورتی که مالک رضایت نداشته باشد تا مستاجر در ملک بماند، مستاجر باید ملک را تخلیه کند و اگر در زمان مقرر اخطاریه ملک را تخلیه نکند، مالک می تواند از طریق مراجع قضایی به ادامه یشکوائیه خود اقدام کند. اخطاریه تخلیه ی ملک حدود ظرف مدت ۱۴ روز بعد از امضای قولنامه فروش صادر میشود و به این ترتیب مستأجر از آن اطلاع پیدا میکند که باید ملک را تخلیه کند. در صورتی که رضایت مالک را جهت استقرار در ملک کسب نکنید باید ملک را ظرف زمان تعیین شده تخلیه کنید. از طرفی اخطاریه باید به نحوی تنظیم شود که مستأجر مورد نظر، حداقل به مدت ۶۰ روز برای تخلیه و پیدا کردن مکان جدیدی جهت سکونت، مهلت داشته باشد و تا تاریخ مشخص شده باید به او زمان تخلیه داده شود.
نکات مهم در خرید خانه ای که مستاجر دارد :
- اگر خریدار خانه پس از عقد قرارداد از حضور مستاجر اطلاع پیدا کند می تواند قرار داد مذکور را فسخ کند.
- خریدار ملک باید پس از فسخ قرار داد حقوق خود را از فروشنده درخواست کند.
- در صورتی که ملک قبل از اتمام قرارداد اجاره نامه بین مستاجر و مالک فروخته شود، مالک نمی تواند مستاجر را به اجبار از ملک خارج کند.
- بعد از فروش خانه، مستاجر باید اجاره بها را به مالک جدید پرداخت کند.
- در صورتی که مالک جدید ملک از حضور مستاجر اطلاع داشته باشد باید تمامی شرایط حضور مستاجر در ملک را نیز بپذیرد و باید هزینه های تعمیرات و … ملک را بپردازد.
- در مواردی مستاجرین پس از اطلاع از قصد فروش ملک توسط مالک، یعنی قبل از انجام قرارداد فروش اقدام به تخلیه زود هنگام می گیرند که این مورد برای مالکین بسیار خوب است. زیرا می توانند با خیال راحت ملک خود را بفروشند.
- در صورتی که مستاجر شرایط تخلیه قبل از موعد را نداشته باشد، مشکلاتی بین آنها و مالک به وجود می آید. در این بین مستاجر باید بداند که در صورتی که رضایت کتبی از مالک دریافت نکند دچار دردسر های بیشتری خواهد شد.
- تخلیه قبل از موعد و فسخ قرارداد، برای طرفین منجر به پرداخت خسارت شده و باید ملک با رضایت کتبی از مالک تحویل داده شود تا از پرداخت هزینه های اضافی و خسارات به مالک جلوگیری گردد.
موارد مربوط به پرداخت اجاره بها توسط مستاجر به مالک جدید :
در صورتی که مالک جدید برای ادامه ی قرار داد با مستاجر مشکلی نداشته باشد، مستاجر باید اجاره بها را پس از انجام قرار داد فروش ملک به مالک جدید پرداخت کند. در صورتی که مستاجر هزینه ی اجاره بهای مثالا یک سال را به مالک قبل پرداخت کرده باشد، مالک جدید نه می تواند از مستاجر این مبلغ را دریافت کند، نه می تواند از مالک قبلی این مبلغ را کسب کند. در صورتی که مستاجر مبلغ را برای ماه های آینده پرداخت نکرده باشد، شکل پرداخت اجاره بها به شکل قبل خواهد بود.
خرید ملکی که مستاجر دارد برای مستاجر می تواند بسیار نگران کننده باشد که می توان توسط شرایطی این نگرانی ها را کاهش داد. توجه داشته باشید که در هر صورت مستاجر از حقوق خود برخوردار است و نمی توان بالاجبار مستاجر را قبل از اتمام زمان قرارداد از ملک خارج کرد.
نظر شما در مورد خرید ملکی که مستاجر دارد چیست؟ شما چه موارد دیگری در مورد فروش و خرید ملکی که مستاجر دارد می دانید؟ در قسمت نظرات برای ما بنویسید .
مقالات مرتبط رو حتما ببینید
نظر شما برای ما با ارزشه
۰ دیدگاه
